Guía práctica para arrendadores en México

Existe un tema relevante en materia de Prevención de Lavado de Dinero (PLD/FT) y Extinción de Dominio para quienes rentan inmuebles en México, ya sea como persona física o moral, incluyendo casas, departamentos, locales, habitaciones, inmuebles vacacionales y, en determinados casos, propiedades administradas mediante plataformas como Airbnb.

Aunque no todos los arrendamientos generan obligaciones formales conforme a la Ley Antilavado, desde una perspectiva de protección patrimonial, cumplimiento fiscal y defensa jurídica, es altamente recomendable integrar un expediente de identificación del arrendatario que permita acreditar la debida diligencia del propietario.

1. Conozca a su inquilino (KYC)

La primera línea de defensa consiste en identificar adecuadamente al arrendatario.

Persona física — documentación de identificación:

• INE o pasaporte vigente.
• CURP.
• RFC.
• Constancia de Situación Fiscal.
• Comprobante de domicilio.
• Correo electrónico y teléfono.
• Comprobantes de ingresos.
• Estados de cuenta bancarios.
• Referencias personales y laborales.

Persona moral — documentación de identificación:

• Acta constitutiva.
• Poder del representante legal.
• RFC.
• Constancia de Situación Fiscal.
• Comprobante de domicilio.
• Identificación del representante legal.
• Información del Beneficiario Controlador (Dueño Real).

Entre mejor conozca a su inquilino, menor será el riesgo para su patrimonio.

2. Verifique la procedencia de los recursos

Es recomendable solicitar documentación que permita acreditar la capacidad económica del arrendatario.

Por ejemplo:

• Recibos de nómina.
• Declaraciones fiscales.
• Estados de cuenta bancarios.
• Estados financieros.
• Opinión de cumplimiento fiscal.

Asimismo, el contrato debe contener una declaración donde el arrendatario manifieste que los recursos con los que pagará la renta son de procedencia lícita.

Documentar el origen de los recursos fortalece la posición jurídica del propietario ante cualquier investigación.

3. Firme un contrato blindado

El contrato debe contener cláusulas que establezcan:

• Procedencia lícita de recursos.
• Uso permitido del inmueble.

Prohibición expresa para utilizar el inmueble en actividades relacionadas con:

• Lavado de dinero.
• Delincuencia organizada.
• Trata de personas.
• Secuestro.
• Extorsión.
• Narcomenudeo.
• Delitos fiscales.
• Cualquier delito previsto en la Ley Nacional de Extinción de Dominio.

Rescisión inmediata del contrato cuando:

• El inmueble sea asegurado por una autoridad.
• Existan indicios razonables de actividades ilícitas.
• Se incumplan las obligaciones relacionadas con el uso legal del inmueble.

Un contrato bien elaborado puede marcar la diferencia entre proteger o poner en riesgo su patrimonio.

4. Extinción de dominio: el mayor riesgo para el propietario

La Extinción de Dominio puede proceder cuando un inmueble se vincula con delitos como:

• Lavado de dinero.
• Delincuencia organizada.
• Trata de personas.
• Secuestro.
• Extorsión.
• Delitos contra la salud.
• Robo de vehículos.
• Corrupción.

Lo grave es que no se trata únicamente de una multa: el riesgo real es perder definitivamente el inmueble a favor del Estado.

Durante el procedimiento pueden imponerse medidas como:

• Aseguramiento del inmueble.
• Restricción para venderlo.
• Restricción para hipotecarlo.
• Restricción para arrendarlo.
• Intervención de las rentas o ingresos que genere.

La mejor defensa del propietario consiste en demostrar que actuó con buena fe y con la debida diligencia.

5. Cumpla con sus obligaciones fiscales

Todo propietario debe conservar debidamente:

• CFDI emitidos.
• Declaraciones mensuales.
• Declaraciones anuales.
• Estados de cuenta bancarios.
• Contratos.
• Comprobantes del pago de impuestos.

El cumplimiento fiscal también forma parte de la protección patrimonial.

6. Evite cobrar en efectivo

Por seguridad jurídica y fiscal:

• Reciba pagos mediante transferencia bancaria.
• Identifique la cuenta de origen.
• Evite depósitos de terceros.
• Emita el CFDI correspondiente.
• Concilie los depósitos con la facturación.

Los pagos bancarizados generan evidencia documental que puede ser fundamental ante una revisión o investigación.

7. ¿Cuándo el arrendamiento es una actividad vulnerable?

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) establece umbrales para el arrendamiento de inmuebles.

Umbral de identificación

• 1,605 UMA (aproximadamente $188,283 mensuales).

Al rebasar este monto deberá integrarse el expediente de identificación del cliente.

Umbral de aviso

• 3,210 UMA (aproximadamente $376,565 mensuales).

Al superar este monto deberá presentarse el Aviso correspondiente ante el SAT mediante el Portal Antilavado.

8. Multas y sanciones

Las principales infracciones consisten en:

• No identificar al cliente.
• No integrar el expediente.
• No conservar la documentación.
• No presentar los Avisos cuando sean obligatorios.

Las sanciones económicas pueden ser muy elevadas y, en determinados casos, coexistir con responsabilidades de otra naturaleza.

Proteger un inmueble va mucho más allá de firmar un contrato de arrendamiento. La verdadera protección patrimonial consiste en contar con un expediente legal, fiscal y de debida diligencia que permita acreditar, en cualquier momento, que el propietario actuó conforme a la ley.

En Tēsselum ayudamos a propietarios, inversionistas, administradores inmobiliarios y empresas a implementar esquemas de cumplimiento que protegen su patrimonio y reducen riesgos fiscales y legales.